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새 아파트 분양가가 급등하는 가운데, 분양 단지 인근에 비교할 만한 새 아파트가 없는 경우 안전 마진을 계산하는 방법이 주목된다. 일반적으로 분양가와 인근 시세를 비교할 때는 새 아파트 동일 면적을 기준으로 삼지만, 신축 아파트가 없는 경우에는 기존 아파트를 활용해야 한다.
월용청약연구소 박지민 대표는 기존 아파트의 연식과 가격을 활용해 시세를 비교하는 방법을 제시한다. 그는 아파트 시세가 3년마다 5%씩 감가된다고 가정하여 안전 마진을 계산할 수 있다고 설명한다.
예를 들어 서울 서초구 방배동 ‘디에이치 방배’는 인근에 새 아파트가 부족하여 2010년 지어진 ‘방배서리풀e편한세상’과 시세를 비교해야 했다. 3년에 5%씩 감가를 적용하면 ‘방배서리풀e편한세상’의 시세는 새 아파트의 75% 수준이다. 이를 통해 ‘디에이치 방배’ 전용 84㎡의 적정 분양가는 31억~33억원으로 계산되며, 실제 분양가 22억원대와 비교하면 10억원가량의 안전 마진이 존재한다.
분양 단지 인근에 시세를 비교할 만한 아파트가 없을 경우에는 입지가 비슷한 동네를 비교하는 방법을 활용할 수 있다. 예를 들어 서울 강남권 전용 59㎡ 새 아파트의 안전 마진을 계산할 때는 경기 과천시의 전용 84㎡ 새 아파트 가격과 비교할 수 있다. 이처럼 비슷한 입지의 아파트를 비교 분석하여 안전 마진을 판단하는 것이 중요하다.